Выселение из арендованного жилья в осенне-зимний период вполне можно оспорить в суде
После указа о частичной мобилизации в России с 21 сентября в Казахстан массово хлынул поток россиян. Это моментально взвинтило цены на арендное жилье. Сейчас, если верить МВД и пограничникам, поток мигрантов пошел на убыль, многие транзитники покидают Казахстан. Но цены на арендные квартиры снижаются очень медленно. Вся эта ситуация красноречиво доказала – на рынке съемного жилья царит вакханалия, до которой госорганам нет никакого дела. Или же на особо «ушлых» арендодателей все же есть управа? golos-naroda.kz обсудил ситуацию с экспертами.
В приграничных с РФ областях Казахстана с 23 по 25 сентября цены на аренду жилья резко подскочили более чем в два раза. А в городах Павлодар, Петропавловск и Уральск стоимость «двушек» и вовсе достигала 400-500 тысяч. Ситуация отразилась также на недвижимости городов Астана и Алматы. Так, в столице двухкомнатная квартира на правом берегу, которую летом сдавали за 180 тысяч тенге, в конце сентября на сайте объявлений была выставлена за 400 тысяч. Сейчас, когда ажиотаж спал, она сдается за 350 тысяч тенге, но это все еще очень далеко от «домибилизационных» цен.
Как уверена вице-президент объединенной Ассоциации риелторов Нина Лукьяненко, оверпрайс на сайтах объявлений не имеет ничего общего с реальной стоимостью аренды.
«Что касается цен на аренду за последние несколько недель – то ситуация кроется как обычно в недопонимании. Большинство СМИ и соцсетей кричит о росте цен – как факт в объявлениях. Речь не о фактических сделках, уже совершившихся несколько месяцев назад. Да, есть отдельные факты сдачи в аренду пустой недвижимости – пустой на момент объявления мобилизации в соседнем государстве. Владельцы на фоне такого большого спроса подняли цены – это очевидно. Однако, все было понятно и в первые дни сложившейся ситуации – эти люди приехали к нам не за поиском квартиры в аренду на 12 и более месяцев. Ситуация временна, что и подтверждают цифры о миграции на сегодня. Анализ частной краткосрочной ситуации никто не делал – все, что вы видели в формате якобы аналитики, как выросли цены – поймите, все это можно отнести к разряду псевдоаналитики, взятой из объявлений, а не из фактических сделок», - считает она.
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов также считает, что рост цен на арендную недвижимость сильно преувеличен и носит временный характер.
«Это был временный ажиотаж. Некоторые наши соотечественники повелись на эту информацию. Начали выгонять наших же жителей, чтобы пересдать мигрантам, которым можно в два-три раза увеличить стоимость. Железное повышение стоимости аренды было 25% из-за наплыва россиян в первые два-три дня. Оно было зафиксировано в основном в приграничных с Россией городах: Уральск, Атырау, Петропавловск, Костанай. Ну и, как обычно, затронуло Астану и Алматы. Все равно платежеспособные россияне не будут оставаться в регионах, поедут в столицу или в Алматы. Здесь тоже были прецеденты, что квартиры сдавали минимум на 25% дороже, чем она стоила за 2-3 дня до объявления мобилизации», - подчеркнул Ермек Мусрепов.
Совсем скоро, как уверен эксперт, цены будут корректироваться в сторону понижения. Мусрепов прогнозирует большую текучку снимающих жилье в аренду. Некоторые люди будут менять квартиру каждый месяц. Но арендаторам же нужен не ветренный клиент на месяц, а стабильный, на длительный срок, поэтому цены вернутся к своему домобилизационному уровню.
«Но у нас есть другой тренд спекулятивного ажиотажа – берут в аренду на долгий срок у арендодателя, а потом превращают квартиру в гостевую, сдавая ее посуточно. До основного арендодателя эта информация не доходит, ему эта субарендная неразбериха мешает, но на самом деле именно субаренда очень подогревает стоимость в сторону повышения», - убежден глава казахстанской федерации недвижимости.
Между тем, некоторые жители Астаны и Алматы столкнулись с тем, что хозяева арендованных квартир в дни ажиотажного спроса их просто выгнали на улицу.
Кто-то безропотно подчинился требованию арендодателя, есть те, кто согласился платить повышенный прайс за жилье. Но нашлись и те, кто решил отстаивать свои права в суде.
Как пояснила адвокат из Алматы Кундыз Утебекова, даже без наличия договора аренды можно доказать договорные отношения. Так, правозащитница решила вести дело в отношении гражданки, которая более двух лет снимает жилой дом в Алматы за 150 тысяч тенге. До апреля стоимость аренды составляла 130 тысяч тенге.
«Недавно, после наплыва российских граждан, хозяйка решила поднять стоимость аренды почти в два раза, до 250 тысяч тенге. Конечно, это непосильная сумма, тем более она уже повышала стоимость. Моя клиентка не согласилась с поднятием арендной стоимости, и тогда ей дали несколько дней на выселение. Я решила взять это дело, потому что это несправедливо по отношению к арендаторам, которые уже на протяжении продолжительного времени арендуют этот дом, и из-за сложившейся ситуации наживаться на этом считаю незаконным», - пояснила адвокат.
Оказалось, что факт договорных отношений можно доказать перепиской и подтвержденной оплатой, а договор в письменной форме сегодня мало кто заключает, что является нарушением закона, поскольку факт длительной аренды должен фиксироваться в письменной форме.
«Но если нет договора, это не означает, что договорных отношений нет. Просто так, по закону, она не может выкинуть на улицу семью. У нас есть такая судебная практика, что в осенне-зимний период, во время отопительного сезона, выселять нельзя. Но есть и другие уважительные причины, среди которых – болезнь; невозможность найти подходящее жилье, чтобы не остаться на улице; отсутствие другого жилья на праве собственности на выселяемом человеке. У каждого свои уважительные причины. Но я назвала основные. Они не закреплены в законодательстве, но у нас есть нормативное постановление Верховного суда, который обобщил эту практику. У нас в законе нигде не закреплено в императивной форме, что осенне-зимний период считается однозначно случаем, когда нельзя выселять, но это исходит из судебной практики», - резюмировала Кундыз Утебекова.
Напомним, в разгар ажиотажа в кулуарах мажилиса проблему незаконного выселения комментировал министр юстиции Канат Мусин. Он тоже посоветовал гражданам искать правды в суде.
В то же время очевидно, что рынок аренды жилья надо вводить в какие-то законодательные рамки, регулировать ценообразование и контролировать соблюдение всеми сторонами условий договора. Пока об этом речи не ведется, однако недавно МИИР сообщил о возобновлении государственной программы аренды с выкупом. Вполне возможно, что когда государство выставит на арендный рынок, пусть и только для социально-уязвимых слоев населения, дешевые арендные квартиры, коммерческим арендодателям тоже придется умерить свои аппетиты.
