Golos-naroda.kz

Экономист, исполнительный директор DM Technology Эльдар Шамсутдинов в интервью golos-naroda.kz выразил мнение, что цикл роста в сфере недвижимости закончился.

«Цикл роста в сфере недвижимости закончился. Сейчас более опытные застройщики очень быстро заканчивают объекты строительства и пытаются их распродать со скидками и рассрочками. Это один из инструментов маркетинга быстрых продаж. Потому что понимают, что лучше сейчас ускориться и продать по высокой цене, чем в следующем году работать на падающем рынке», - считает он.

При этом эксперт подчеркнул, что на рынке недвижимости срабатывает так называемый «эффект храповика» (храповик — это механизм, не позволяющий колесу проворачиваться в обратную сторону). Это такой прецедент в экономике, когда цены могут подниматься быстро и охотно, но крайне неохотно снижаются.

«Таким образом, на рынке недвижимости может быть крайне низким объем сделок. Особенно это видно на вторичном рынке: люди могут сидеть в недвижимости просто потому, что они когда-то туда вложили деньги, как в один из инструментов инвестирования и накопления. Своеобразное природное хеджирование от девальвации и прочих инфляций. Люди могут и десять лет сидеть на этом активе и не продавать его, хотя могут выставлять его на продажу. Поэтому нельзя сказать, что цены будут снижаться на вторичном рынке. Но рынок первички может очень хорошо показать результаты, поскольку у нас уже есть крупные компании, которые работали на падающем рынке в дефолты и умеют это делать», - отметил Эльдар Шамсутдинов.

Что касается мелких компаний, то они зачастую работают по принципу финансовой пирамиды.

«Мелкие застройщики продают объект на уровне котлована, на вырученные деньги покупают землю, опять возводят и опять продают. Половину своих средств они распределяют на строительство объектов, остальную половину – на покупку новой земли. И в момент кризиса, а вернее даже не кризиса, а в момент 10-процентного падения цен они становятся дефолтными и не могут дальше достраивать. Их модель чувствительна до уровня 10%. Плюс они сильно зависят от курса валюты. Если тенге падает на 10% - у них опять начинаются проблемы», - уточнил он.

Эксперт объяснил, почему мелкие застройщики наиболее уязвимы.

«Как устроен первичный рынок недвижимости? Есть несколько элементов фондирования: собственное участие либо кредиты, через социально-предпринимательские корпорации, которые отдают деньги на стройку, через опытных инвесторов, которые скупают сразу 30-40% квартир в жилом комплексе, и через дольщиков», - отметил экономист.

Однако из всего этого списка срабатывает только долевое участие в строительстве, которое чаще всего реализуется через договора бронирования. Но дольщики, как правило, ждут, что их жилье будет построено максимум через год. Больше никто ждать не готов.

«Собственное участие у застройщиков обычно очень маленькое и оно обычно заканчивается на уровне маркетинга: мы вывеску повесили – это наше участие. Кредиты стройка уже давно не берет, только в очень редких случаях и под очень хорошее обеспечение. С СПК тоже есть проблемы, потому что возникают вопросы, зачем они давали деньги под такую стройку, каков эффект от этого городу или области и не возникли ли коррупционные издержки. Опытные инвесторы понимают, что спад пошел и будут сейчас с очень большой неохотой давать деньги. Поэтому остаются только дольщики. Но здесь основная проблема – это сроки. Застройщики не могут держать первичку, не могут торговаться. Им нужно продавать и не важно, сколько предложений. Если люди не будут покупать по заданной цене – то им придется цену ронять. Иногда даже себе в минус просто для того, чтобы избавиться и получить ликвидность», - пояснил Эльдар Шамсутдинов.

А у крупных застройщиков всегда была большая маржа, по оценкам экономиста, от 40 до 60%. Возможно, на пике цен даже больше, причем застройщики крайне редко использовали свои деньги, в основном они привлекали средства дольщиков.

Кроме того, не стоит забывать о том, что ликвидность недвижимости снижается. Поводом тому послужила инициатива Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка (АФР), в соответствии с которой банки не должны хранить на своем балансе залоговые активы свыше трех лет. То есть если заемщик не вернул деньги и банк забрал актив, то он должен держать его на балансе максимум три года.

«Этот интересный факт сейчас прошел незамеченным. Агентство немного ушло в социальную сторону, забыв, что занимается регулированием и надзором, а не социальными функциями. Малый и средний бизнес закладывает свое жилье для кредитов на развитие бизнеса, и для банков сложность – не продать жилье, а изъять жилье у заемщика. Прецедент со стрелком, я думаю, до сих пор все помнят. И решение АФР, по факту, заставляет банки пересмотреть залоги. То есть ликвидность жилой недвижимости будет снижена, поскольку ты ее изымать максимум два года будешь, а потом максимум один год уйдет на ее продажу. Интерес, я думаю, охладеет. Таким образом, стоимость недвижимости может упасть со стороны залогов», - подытожил он.

По его мнению, естественный цикл падения цен на недвижимость начнется в следующем году.

«Если лобби застройщиков сработает и они будут дальше держать цены – я думаю, пару лет они могут пройти на высоких значениях, но потом неминуемо настанет падение, падение будет более сильным. Но я не думаю, что они сейчас сильно имеют какие-то позиции по лоббированию. Естественный цикл падения начнется в следующем году. Сейчас максимум за полгода они распродадут, еще следующие полгода распробуем покупательскую способность, и начнется снижение стоимости недвижимости. Если опять же у нас не пройдет девальвации», - считает исполнительный директор DM Technology.

Он подчеркнул, что рынок недвижимости цикличен, и в настоящее время он выходит на цикл падения, и статистика это подтверждает.

По данным Бюро национальной статистики, объем строительных работ в январе-августе 2022 года составил 3,03 трлн тенге. В августе 2022 года (по сравнению с августом 2021 года) процент прироста оказался самым минимальным – 2,7%, тогда как в январе он вырос на 7,3% (январь 2022 к январю 2021), в феврале – на 7,9%, в марте – на 9,8%, апреле – 12,3%, мае – 8,2%, июне – 11,1%, июле – 6,2%.

Причем в январе (-90,1%), апреле (-15,5%) и июле (-42,3%) темпы строительных работ были гораздо меньше предыдущего месяца.  

В разрезе регионов лидерами по объему строительства являются Атырауская область (632 млрд тенге), Астана (358 млрд) и Алматы (294 млрд). Увеличение объема строительных работ наблюдалось в 16 регионах. Уменьшение отмечено в Мангистауской (на 18,1%), Абайской (на 17,6%), Жетысуской (на 6,9%) и Кызылординской (на 1,1%) областях.

За восемь месяцев площадь введенных в эксплуатацию объектов недвижимости составила 10,2 млн кв.м, что на 2% меньше уровня прошлого года. Большая часть жилья (8,3 млн кв. м или 94,1%) сдана в эксплуатацию частными застройщиками, из них населением, в виде построенных домов – почти 4,2 млн кв.м. При этом почти 90% построенного жилья приходится на городскую местность.

Снижение показателей в этом направлении зафиксировано в Улытауской (на 49,1%), Мангистауской (на 29,1%), Жетысуской (на 15,8%) и Атырауской (на 12,3%) областях, в городах Алматы (на 7,5%) и Астане (на 6,2%). Рост наблюдается в Туркестанской (на 33,7%), Алматинской (на 21%) и Павлодарской (на 13,8%) областях, а также городе Шымкенте (на 23%).