Отказываться от интервенций в рынок ипотечного кредитования власти Казахстана не намерены. После завершения программы «7-20-25», рассчитанной на казахстанцев со средним достатком, как анонсировали в АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК), в стране запустят новую линию льготного ипотечного кредитования. По какой схеме будет осуществляться механизм снижения ставок по жилзаймам, пока неизвестно. Сообщается, что финансировать субсидирование будет государство в размере 7-8%.

В правительстве опасаются стагнации на рынке первичного жилья. Как заявил заместитель председателя правления КЖК Олжас Салыков, рынок может просесть на 40%, если не создать замену «7-20-25». То есть без искусственной накачки, доступность жилой недвижимости упадет, а строительный рынок лишится значительной доли спроса. При этом квартирный вопрос остается острым для многих казахстанцев.

В стране в улучшении жилищных условий нуждается 2,8 млн человек, заявляют в Союзе строителей Казахстана, приводя аргумент в пользу своих интересов. Впрочем, правда в этом утверждении есть. В стране, где половина жилищного фонда приближается к статусу ветхого, а также идет демографический рост, проблема обеспечения населения «квадратными метрами» с каждым годом будет только нарастать.

Ипотечный ливень

Тревоги властей понятны – на кону и рынок строительства, который считается одним из драйверов экономики, и доступность жилья для казахстанцев, которые в основной массе нуждаются в улучшении жилищных условий. Но, постоянные госинъекции подсаживают рынок в хроническую зависимость от нерыночных вливаний. Это подтверждает опыт последних пяти лет, в течение которых был внедрен ряд льготных направлений.

Первой такой программой стала «7-20-25». Она не финансируется напрямую из республиканского бюджета или Нацфонда. Ее запустил Национальный банк Казахстана, создав в июле 2018 года специальную дочернюю структуру АО «Баспана» (в феврале 2020 года АО «Баспана» присоединили к АО «Казахстанский фонд устойчивости», к которому перешли все функции по оперированию вышеуказанных программ – Прим. Авт.). Сразу же эту компанию капитализировали на 200 млрд тенге из резерва Нацбанка. Под данные средства организация начала выпуск облигаций на фондовой бирже по ставке 8,5%. В сентябре 2018 года было открыто новое направление льготного ипотечного кредитования «Баспана хит», рассчитанная на вторичный рынок, а позже и на долевой. Ставка в ней была плавающей: базовая ставка плюс 1,75%. Денежный поток, обеспеченный действием второй программы, позволял отбивать обязательства по облигациям для «7-20-25».

Казалось бы, денег из госказны и так называемой казахстанской «кубышки» не тратится, но такое вмешательство все же имело отрицательное влияние на рынок чисто-коммерческого ипотечного кредитования. А после запуска новых льготных направлений по линии Отбасы банка просто-напросто данный сегмент был вытеснен.

Напомним, в 2019 году последовали социальные ипотечные продукты Отбасы банка. Линии рассчитаны на социально-уязвимые слои населения, а также работников бюджетных сфер. Сначала появилась ипотечная программа «Бакытты Отбасы», параметрами которой стали: 2% - ставка вознаграждения, 10% - первоначальный взнос, 20 лет – срок кредитования. Годом позже был создан проект для бюджетников - «Шанырак». В ее рамках ипотека выдается под 5%-ую ставку при 10%-ом первоначальном взносе и 20-летнем максимальном сроке кредитования. Помимо этого, в банке действует жилищно-сберегательная система, внутри которой работают несколько направлений жилкредитования.

К чему ведут вливания 

В результате обильных субсидий, по данным статистики Национального банка РК, портфель ипотечного кредитования потяжелел в три раза за пять лет – с 1 до 3,5 трлн тенге.

Объем ежемесячного прироста в ипотечном портфеле увеличился за аналогичный период в семь раз – с 15,5 млрд тенге в январе 2015 года до 110,1 млрд тенге - на начало 2022 года.

2,2 трлн тенге во всем ипотечном портфеле занимает Отбасы банк. Четверть из этого объема, как подчеркивала ранее предправления банка Ляззат Ибрагимова, приходится на программы с участием бюджетных средств.

Ипотечный портфель «7-20-25» и «Баспана Хит», по сведениям КФУ, равен 867,6 млрд тенге. К слову, последняя завершилась в декабре 2021 года. По ней освоено 600 млрд тенге и выдано 64 634 кредитов. По «7-20-25» освоено 556 млрд тенге и выдано 43 912 кредитов. 

Это, безусловно, не могло не отразится на ценах на жилье. Так, за пять лет, по данным Бюро национальной статистики РК, средняя стоимость одного квадратного метра на первичное жилье повысилась на 35% - с 249 тысяч тенге до 386,3 тысяч тенге, вторичное жилье подорожало на 53% - с 188,4 тысяч тенге до 409, 1 тысяч тенге.

Фактором столь значительного взлета цен на жилье также стало открытие доступа казахстанцам к пенсионным накоплениям. Резкий скачок цен и прирост объемов кредитования коррелирует с «пенсионной реформой». Так, в 2021 году цены на первичное жилье за год взлетели на 15,2%, на вторичное – на 23%.

Удорожание недвижимости, дисбаланс рынка ипотеки

Финансисты не в восторге от решения по запуску нового ипотечного продукта с субсидированием. По их мнению, ипотечный рынок нужно отпускать в свободное плавание, рынок сам отрегулирует приемлемые ставки, если создать для этого подходящие условия.

«Если новая программа с льготными ставками будет внедрена, цены на недвижимость повысятся. Любой рост спроса влечет за собой повышение цен. Я противник этого подхода. С одной стороны, Нацбанк пытается бороться с инфляцией, повышая базовую ставку, с другой стороны - из госбюджета по субсидированной льготной ставке, которая ниже, чем ставка инфляции, в жилищный сектор вкачиваются деньги. Конечно, это хорошо для тех заемщиков, которые получают ипотечные кредиты по сниженной ставке. Допустим, тенге обесценивается в год на 12-14%, а заемщик получает ипотеку под 6-7-8%, соответственно, конечно, это выгодно для заемщиков, но это прямые потери для государственного бюджета», - отмечает генеральный директор DAMU Capital Management Мурат Кастаев.

По его мнению, все упирается в проблему высокой инфляции, обусловленной в республике большой долей импорта и слабыми показателями внутреннего производства, а, соответственно, и экспорта. Если цены в стране привести в целевой коридор, то и рыночные ставки по ипотеке опустятся, считает Мурат Кастаев.

«Правительству и Нацбанку нужно совместно работать над борьбой с инфляцией, потому что самая главная проблема состоит в высокой инфляции. Понятно, если она снизится до 6-8%, рыночная ставка по кредитам будет в пределах 10-12%. Это уже адекватная ставка. Но это долгосрочные меры. Это очень больной и большой вопрос. Нужно развивать отечественное производство, выпускать наши товары, чтобы меньше зависеть от импорта. Основной фактор инфляции - большая доля импортных товаров, которые мы покупаем за иностранную валюту. Краткосрочных здесь решений нет», - заявил финансист.

Также важно сосредоточиться на увеличении доходов населения, отмечает эксперт, чтобы не субсидировать, а делать так, чтобы казахстанцы были способны по рыночным ставкам получать и погашать кредиты.

«Каждый госорган должен делать часть своей работы. В долгосрочной перспективе это приведет к результату. Сейчас же получается, что государство вмешалось в рынок со своими льготами, полностью убило выдачу рыночной ипотеки в коммерческих банках. Субсидирование – это краткосрочные оперативные решения, но в долгосрочной перспективе оно не приносят пользы. Любое субсидирование – это искажение рыночных условий. Отсутствие рыночных отношений ведет к неэффективности, накоплению дисбалансов в экономике и дальнейшим проблемам», - заключил руководитель DCM.

«Собирать деньги банки должны самостоятельно»

По мнению генерального директора Freedom Holding Corp. Тимура Турлова, новая программа сконструирована весьма привлекательно для коммерческих банков. Одновременно он отмечает, что в Казахстане есть проблема дороговизны ресурсов и их стабильности.

«Прелесть программ, которые делает «Казахстанский фонд устойчивости» для банков второго уровня, заключалась в том, что они делали за банки почти всю работу. То есть банки должны были просто обеспечить конвейер по выдаче и обработке заявок. Безусловно, БВУ достаточно неплохо со своей работой справились. Но рыночная ипотека – это, безусловно, ни когда тебе дали все деньги, субсидировали ставку, даже дали деньги, на которые ты должен клиентов кредитовать. Это прекрасная история, когда за тебя решили все проблемы, но она не может быть долгосрочно-устойчивой. Банки должны сами собирать деньги, которыми они кредитуют в дальнейшем людей», - полагает Тимур Турлов.

Для этого, продолжает он, нужен инструмент, который позволил бы банкам секьюритизировать, выдаваемую ипотеку. В Казахстане должны появиться институты развития, которые могли бы выкупать пулы секьюритизированных кредитов, давая банкам ликвидность.

«Мы понимаем, что суммы, о которых идет речь, – 200-400 млрд тенге в год, конечно, очень небольшие для нашей банковской системы. Любой БВУ может в год выдавать такую сумму. Собрать вклады на 400 мдрд тенге – не самая большая проблема, но когда у тебя вклады все однолетние, а ипотека, которую ты выдаешь, очень длинная, то буфер ликвидности, который нужно собирать, очевидно, будет существенно превышать необходимый объем фондирования. Вместо 400 млрд тенге, придется брать 600 млрд, а то и 800 млрд тенге, чтобы выполнить все банковские нормативы», - считает глава FHC.

Спикер настаивает на необходимости таргетирования не только короткой ставки, но и таргетирование, в том числе через выкуп секьюретизированных ипотечных облигаций.

«Это может оказаться неплохой идеей для различных ипотечных агентств, которые могли бы стимулировать именно развитие рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Нам нужны для них определенные нормативные базы, которые позволят банкам без какого-либо страха инвестировать в ипотечные облигации свои деньги и относить их к ликвидным активам», - сказал предприниматель.

Кроме того, банкам нужен рынок рефинансирования и поддержка Национального банка для проведения РЕПО с новыми инструментами, отмечает он.

«Говорить о том, что у нас средняя ставка по ипотеке (рыночная ставка. – Прим. Авт.) в течение ближайших 20 лет составит 18%, очевидно, неправильно. Она должна стать ниже. Мы уверены, что НБ достигнет тех целей, которые перед собой ставит, соответственно, стоимость денег у нас будет снижаться», - полагает Тимур Турлов.

По его мнению, государственная поддержка рынка нужна, но только до того времени, пока ситуация не стабилизируется.

«Очень страшно, что наша кривая очень плоская, у нас деньги на одну ночь стоят 15% и на 15 лет стоят те же 14%. Это точно неправильная парадигма. Длинные деньги должны становиться дешевле. Если макропрогноз говорит о том, что мы планируем все-таки достичь замедления инфляции, а с такой жёсткой политикой мы добьемся снижения инфляции, очень важен объем господдержки», - заключил спикер.

Ранее сообщалось, что субсидировать коммерческую ипотеку в Казахстане планируют по новой программе после завершения «7-20-25». Финансовый продукт будет рассчитан на средний слой населения и будет работать с новостройками и долевыми объектами.