Golos-naroda.kz

Что происходит на рынке офисной недвижимости? Как изменились клиенты и сколько стоит аренда в БЦ после двух лет пандемии? На эти и другие вопросы ответила соучредитель и вице-президент офиса международной федерации недвижимости FIABCI в Центральной Азии, директор Kazakhstan Networking Partners Алия Серикпаева, передает golos-naroda.kz.

- Почти 1,5 года из-за пандемии многие казахстанцы пребывали на удаленке. Офисы опустели в первый год пандемии, что сейчас происходит на рынке, восстановили ли прежние объемы?

- Мы с участниками рынка делали аналитику по итогам 2021 года и цифры показали, что арендные ставки и спрос арендаторов на офисы стал возвращаться к доковидным показателям. Уже факт, что предпочтения арендаторов изменились – все больше компаний меняют свои площади на компактные, появилась возможность из старых бизнес-центров переехать в новые объекты, пик спроса на «опен спейсы» упал. Пришло понимание, что они не всегда комфортны, создаются помехи на работе. Сейчас предпочтение в пользу кабинетной системы с хорошим сервисом, где помимо квадратных метров есть дополнительные услуги в виде ресепшен, кофейни, оборудованной кухни, но при этом сохраняется индивидуальность и кабинетная система.  

Пандемия повлияла и на выбор здания: выигрывают объекты с новой инженерной системой подачи воздуха, озеленения, освещения, все больше клиентов уделяют внимание качеству интернета и связи в здании. Последнее - один из важных элементов при выборе офиса, поскольку онлайн из повседневной работы никуда не ушел, и большая часть встреч и переговоров, конференции проводятся в онлайне.

По торговым центрам, к примеру, в Алматы, был период, когда и арендаторам, и торговым центрам пришлось брать паузу и восстанавливаться после январских событий. Управляющие компании торговых центров впервые, лицом к лицу столкнулись с вызовами по обеспечению безопасности во время чрезвычайных происшествий. Сейчас мы проводим круглые столы, встречи и уделяем теме безопасности на объектах – отдельное внимание, компании изучают мировой опыт и зарубежные кейсы, чтобы регламентировать работу охраны на случай такого ЧП.

Эксперты отрасли говорят о том, что торговые центры относительно пандемии чувствуют себя неплохо. Открываются новые молы в Нур-Султане, Шымкенте, Караганде. Спрос на качественные торговые центры в регионах есть, как и в столице, так и в Алматы, особенно это видно в необжитых микрорайонах и районах города. Сейчас очень популярна концепция 15-минутного города, когда шопинг, развлечения, больницы, детсады находятся в шаговой доступности.

-  Можно ли сказать, что торговой недвижимости достаточно для столицы?

-  Понятия достаточности объектов, пожалуй, нет. На мой взгляд, есть естественная эволюция объектов недвижимости, как у людей: одни проекты рождаются, крепчают, развиваются, другие – по разным причинам – «умирают», закрываются или трансформируются в другое направление. Как развивается потребитель, так и развиваются объекты. И это будет продолжать происходить: будут меняться формы, территории, этажность, будут меняться приоритеты, но рынок будет продолжать развиваться.

К примеру, В Нур-Султане планируют построить крупный торговый центр с большим аквапарком на левом берегу, площадь всего комплекса составит 2,6 млн квадратных метров.  Считаю, что это новый вызов городу, профессионалам нашего рынка. Какой бы объект не открывался, это всегда на пользу человеку: создаются рабочие места, дополнительное предложение развитой инфраструктуры.  

Считается ли правильным строить в непростое время строить ТРЦ для инвесторов? Здесь вопрос ожиданий инвестора, как долго он готов ждать окупаемость от объекта, какие преследует цели. Если цель построить, отбить деньги, продать и заработать, то скорее всего, это не лучшее время вводить новые объекты и строиться. Но в любом случае новые объекты городу нужны.  

В столице большие молы продолжают свою работу, подстраиваются под предпочтения арендаторов и потребителя, и перенасыщения торговыми центрами в Нур-Султане нет.

Касательно офисов, в 2021 году объем рынка действующих коммерческих бизнес-центров в мегаполисе (по данным Arenda.kz) составил 1 555 455 кв.м., или 175 зданий. Из них 73 действующих бизнес-центра расположены на левом берегу с общей площадью 1 046 844,2 кв.м, 102 бизнес-центра - на правом берегу, или 508 611 кв.м.

За прошедший год прирост рынка составил 10 объектов, из них 6 новых и 4 переоборудованных из бывших отелей, ресторанов и офисов компании.

- А по офисам, на сколько выросла их заполняемость? Года 3 назад говорили, что некоторые БЦ в Нур-Султане пустуют.

- По Нур-Султану, левый берег на 80% заполнен. На правом берегу БЦ класса «А» на 86%, класса «В» - на 80% и «С» - 83%. Согласно анализу Arenda.kz, что в принципе неплохо.

- Чувствуют ли владельцы БЦ влияние геополитической ситуации - войны в Украине, миграции российских компаний в Казахстан - на свой бизнес?

- У некоторых владельцев бизнес-центров, которые были на стадии ввода новых офисов в эксплуатацию и этапе отделки помещений, были проблемы со стройматериалами и поставкой оборудования.  В Алматы за счет прибывающих релокантов, дополнительный импульс получили коворкинги. Но глобально у БЦ бешеного потока арендаторов не было. В некоторых даже случились паузы. Из-за закрытия международных офисов в Москве прекратили свою деятельность их представительства в Казахстане, где-то сократили штат и закрыли представительства.

- Какие сейчас арендные ставки в Алматы и Нур-Султане?

- По стоимости, аренда на левом берегу обходится дороже. Это связано, в том числе и с тем, что здесь больше центров премиум-класса. В целом, цены на «квадрат» в БЦ в столице начинаются от 2,4 тысяч тенге до 14 тысяч тенге, в зависимости от класса здания. В Алматы - от 2,9 тысяч тенге до 13,8 тысяч тенге. Это данные на конец 2021 года. По этому году аналитику на нашей площадке не озвучивали.  

- Торговые центры неохотно дают СМИ расклад по арендным ценам. Почему такая закрытость?

- На рынке нет абсолютной прозрачности. И эта информационная закрытость по-прежнему сводится к тому, что только по звонку или по методу «тайного покупателя» можно узнать о настоящей арендной ставке, по которой заключаются сделки. Причины и мотивы скрывать у всех разные. Но в целом, считаю, что все зависит от политики собственника и акционеров. Чаще всего они не хотят публичности, лишних упоминаний и внимания в свою сторону. Вижу также причину и в отсутствии профессиональных кадров, которые могут выступать публично перед СМИ, боязнь критики.

Мы с этим как площадка CREW боремся на протяжении 8 лет, собираем всех собственников торговых центров, бизнес-центров и другой коммерческой недвижимости. Ситуация постепенно меняется. Участники стремятся озвучивать цифры по итогу года, периода. Ранее они не раскрывали даже приблизительные данные, смотрели с опаской – «почему вы спрашиваете, зачем?». Сейчас появилось несколько компаний, которые профессионально готовят аналитику, дают статистику, уже есть ежеквартальный дайджест, к примеру, по рынку фешнритейла в торговых центрах, где можно узнать о ценовой политике, новых брендах, новых игроках.

Уже есть компании, которые задают тон на рынке. И я думаю, что со временем мы придем к тому, что будем более прозрачны и открыты, будут понятны критерии анализа, оценки. Этому будет способствовать и наша работа в рамках деятельности недавно открытого нами представительства Международной федерации недвижимости FIABCI в Центральной Азии с офисом в Алматы.

- Какие цели у этой организации?

- Она объединяет свыше 1 млн профессионалов и 120 национальных профессиональных ассоциаций в области недвижимости в более 70 странах мира. Мы 2 года вели переговоры, чтобы открыть офис в Казахстане и нам предложили создать такую площадку с охватом всех стран Центральной Азии. И вот это свершилось – мы открыли офис FIABCI - Central Asia в Алматы. В наше объединение будут включены ассоциации архитекторов, дизайнеров, проектировщиков и другие профессиональные ассоциации и компании из 5 стран – Казахстана, Узбекистана, Таджикистана, Туркменистана, Кыргызстана. Это будет большой шаг в сторону открытости и развития рынка недвижимости.

К примеру, есть заинтересованные инвесткомпании, которые хотят вложиться в Казахстан, открыть свой офис, начать работу, но они не знают, как устроен наш рынок, какие есть преференции и защита инвестиций. Они собирают информацию по отрывкам с разных источников. Поэтому наша задача как платформы FIABCI Central Asia (ФИАБСИ) – сделать рынок понятным внешним участникам, обмениваться опытом.

Мы проводим выездные туры по недвижимости для наших бизнес-компаний на объекты других стран, чтобы перенимать знания извне. В прошлом году была поездка с делегацией в Дубай, в этом году запланирован Нью-Йорк, Гонконг, Мюнхен, Канны.

Сейчас в мире идет глобальный тренд на строительство экологичных зданий, внедрение энергосберегающих технологии, чтобы сократить влияние на окружающую среду, расходы на обслуживание и эксплуатацию помещений.

Мы уже начали работу в коллаборации с бизнес-компаниями и приглашаем к сотрудничеству отраслевые министерства и ведомства, чтобы и в Казахстане обратили внимание на отрасль недвижимости, может быть даже запустить челлендж - строить комфортные для людей и экологии здания. Казахстану нужны лучшие практики, нужно идти в ногу со временем, рассказывать о наших проектах девелопмента всему миру. В ближайшее время мы с международным экспертным сообществом и FIABCI Central Asia запускаем региональный конкурс лучших депелоперских проектов в номинациях «Устойчивой развитие», «Гостиничная недвижимость», «Высотная жилая недвижимость» и другим.

Это будет первым шагом к открытости и доступности информации о развитии объектов недвижимости, сыграет позитивную роль на имидже рынка, и поможет значительно повысить качество инфраструктуры с новыми технологиями и современными подходами.