Большая часть более-менее платежеспособных казахстанцев за счет досрочных единовременных пенсионных выплат улучшила свои жилищные условия. После повышения порогов достаточности для изъятий из ЕНПФ на рынке наблюдается кризис спроса. Вкупе с давлением на экономику страны геополитической ситуации неблагоприятные факторы могут привести к росту проблемных долевых объектов. Об этом в интервью golos-naroda.kz рассказал генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин.

- Как на стоимость жилья в Казахстане влияет ситуация на российском рынке недвижимости?

- Очень тяжело выделить влияние данного фактора, потому что текущей картине предшествовали ситуация в прошлом году и январские события. На стоимость квадратного метра сегодня оказывают влияние несколько факторов. Первый из них - досрочные изъятия из ЕНПФ. Эта мера простимулировала рынок и увеличила спрос ровно в два раза. Прошлый год был завершен с результатом в 606 тыс. сделок по покупке-продаже жилой недвижимости. В предыдущие годы были другие показатели: 220 тыс., 307 тыс. сделок. Фактическая емкость рынка у нас составляет 300 тыс. сделок. В этом году мы ожидаем откат до нормальных рыночных значений - падение рынка в два раза в соотношении к прошлому году. На нашем рынке сказываются и январские, и февральские события в Украине, изменения курса доллара. Себестоимость строительства меняется, так как возникают некоторые сложности с импортируемыми материалами. Сегодня в структуре стоимости квадратного метра 50% приходятся на импортные стройматериалы из России, стран Европы и так далее. Определенная часть стройматериалов закупается в РФ.

-  По оценкам экспертов Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии России, производители стройматериалов в соседней стране на 100% зависят от западных станков. Возможно, что через лет пять в РФ появятся проблемы с производством строительных материалов, если замену этим станкам не найдут.

- Ключевая фраза – возможно. Ситуация в России – это всего лишь один из десяти факторов, влияющих на наш рынок недвижимости. Он не ключевой.

- А что касается миграционных потоков?

- Он незначительный – 2-3% в общей доле рынка. То есть это вообще незначительный фактор. В Казахстане 18 млн жителей, бизнес-активными из них являются 2 млн. Число собственников бизнеса, которые имеют определенные объемы активов, не превышает 500 тыс.ч человек. Как 500 тыс. человек могут повлиять на рынок со 150 млн населением? Незначительно. Это краткосрочный период влияния.

- Геополитическая обстановка давит на экономическую ситуацию в Казахстане. Мы наблюдаем высокую волатильность тенге, в повестке стоит вопрос нарушения логистических цепочек, в том числе перебоев поставок строительных материалов.

- В первую очередь строительным компаниям нужны деньги на закуп стройматериалов, а они идут с рынка, который зависит от спроса на жилье. Спрос сейчас упал в два раза естественным образом. Плюс у потребителей повысился стресс, люди тяжелее расстаются с деньгами.

То есть риск состоит в том, что сейчас люди не готовы покупать квадратные метры. Он возникает у тех компаний, которые не имеют собственного финансирования. Они находятся в зоне риска банкротства, но не по причине того, что ситуация со строительными материалами меняется. Прямым фактором является волна сделок прошлого года, которая сегодня откатывает рынок назад, а на это уже накладываются и январские события, и февральские события, и общая геополитическая обстановка. Целый клубок факторов.  

Если люди не покупают квадратные метры, то не на что закупать эти строительные материалы, которые в свою очередь, безусловно, «а» - дорожают, «б» - усложняется их логистика. В связи с этим надо наращивать собственную сырьевую базу и уходить от зависимости.

Определенные работы в этом направлении ведутся. Например, на днях в Акмолинской области введен новый завод по производству кирпича. Всего министерство индустрии и инфраструктурного развития полгода назад анонсировало запуск 265 проектов, которые будут направлены на импортозамещение.   

- Строительные компании, как Вы ранее отметили, испытывают сложности со спросом и привлечением капиталов. Каковы риски появления новых долгостроев в этой связи?

- Да, мы можем ожидать новую волну обманутых дольщиков. Давайте разберем рынок Нур-Султана. Здесь 58 строительных компаний. Они возводят около 160 жилых комплексов. Из этих 58 компаний, всего около 15 имеют в каком-то объеме собственное финансирование, остальные 45% не имеют. Эти застройщики привлекают деньги с рынка. Более того они используют разрешенные схемы, но и более рискованные, организовывая жилищно-строительные кооперативы. За счет средств пайщиков они возводят необходимые объемы жилья. Здесь и есть риск. Мы можем получить недострои и людей, которые будут жаловаться, что не получили в срок жилье.

Мы можем к концу года получить большой объем банкротств на рынке. Причем в любом городе. Эта схема законна и работает по всему Казахстану. Почему мы от нее еще не ушли?

- Вы говорите о том, что у нас кризис спроса. У нас разрабатывается новая программа льготного ипотечного кредитования, которая будет запущена после завершения «7-20-25». На Ваш взгляд, она будет стимулировать спрос на рынке первичного жилья?

- Базовые условия в этой программе менее привлекательные. Ставка вознаграждения в ней практически равна базовой ставке Национального банка, то есть речь идет о субсидировании государством.

Если опираться на результаты «7-20-25», то эта программа не простимулировала рынок. Рассчитывать на то, что другая похожая программа это сделает, не стоит. 

- Вы считаете, что «7-20-25» не поддержала строительный рынок? Есть мнения экспертов, что льготная ипотека спровоцировала рост цен на жилье. Одновременно коммерческая ипотека в стране практически перестала работать.  

- Если мы посмотрим на рынок коммерческой ипотеки в Казахстане, то в 2018 году на сделки с привлечением ипотечных продуктов приходилось порядка 20%. В той же России этот показатель составлял 75-80%. Если вы посмотрите структуру ипотеки, то «Отбасы банк» является лидером. Здесь он первый конкурент банкам второго уровня.

- У нас работают программы, которые предусматривают государственное участие на рынке, а без бюджетных вливаний практически продуктов не осталось.

- На этом фоне вводят новую программу, которая опять же будет работать вне конкурентного поля. Причем запускать планируется на падающем рынке. Кого она будет призывать к покупке? Доходы населения у нас не растут, все кто планировал улучшить свои жилищные условия уже это сделали в прошлом году за счет единовременных пенсионных выплат.   

Я больше скажу, эта программа открывается для галочки. Существенного повышения доступности жилья она не даст. В том и дело, что рынок нужно отпустить. Рынок должен регулировать себя сам. Мы должны признать, что на текущий момент рынок Казахстана развивающийся. Суверенитету Казахстана всего 30 лет, строительной отрасли всего около 20 лет. Мы проходим определенный эволюционный процесс. Дайте рынку спокойно самому сбалансировать спрос и предложение, соотношение цены и качества. А мы пытаемся сделать ежеминутные инъекции, чтобы получить какой-то быстрый результат. А здесь результата нет. Только всплеск на рынке производится. Как в прошлом году мы видели, в ряде регионов на 20-25% стоимость квадратного метра подскочила. Только в последнем полугодии стоимость продолжила расти. Рост составил 10%.

Причем это не исключение из правил, а мировой тренд. В Стамбуле жилая недвижимость в прошлом году подорожала на 41 %, в Лондоне, в Париже цены на квадратные метры растут. Сейчас мы наблюдаем изменения финансовых потоков.

- Что касается инвестиций казахстанцев в зарубежную недвижимость. На сколько сейчас увеличился поток в зарубежные страны в связи с геополитической ситуацией?

- Уровень тревожности у людей растет, они пытаются найти запасной аэродром. Мы видим двукратное увеличение роста сделок в Турции и Кипре с участием резидентов Казахстана.   

- По Вашему мнению, это снижает инвестиционные риски?

- Я думаю, что люди покупают жилье за рубежом больше, исходя из вопросов психологического комфорта. Даже при условии того, что вы имеете свое жилье в какой-нибудь зарубежной стране, никто не гарантирует, что вы найдете заработок. А жить на что-то надо. Любые деньги заканчиваются, даже миллионы и миллиарды. Поэтому, если вы бизнес ведете в Казахстане, зарабатываете здесь, на другой территории будет в два-три раза сложней прийти на этот уровень дохода. Это всего лишь поиск психологического комфорта, психологической безопасности. Какой-то значительной инвестиционной привлекательности я не вижу. Люди думают: «Если что-то случится, у меня есть квадратные метры на территории другой страны. Я смогу туда добраться». Но пандемия опять же показала, что все эти запасные аэродромы не работают.

- Насколько зарубежная недвижимость привлекательна сегодня с точки зрения инвестиционной доходности?

- Порядок цифр следующий: 5-6% годовых на вложенный капитал. 100 тысяч долларов вложили, через год получили 5% на свою сумму, то есть 5000 долларов за год вы заработали. Здесь уже решение принимать вам. В Казахстане же недвижимость может показывать другие цифры: и 10%, и 15%, и 20% годовых. Поэтому я продолжаю инвестировать в недвижимость Казахстана, и вижу здесь перспективу, несмотря на все происходящее.

- В регионах большая часть жилищного фонда приходится на старое жилье. Приближается время, когда оно станет не пригодным для проживания. Темпы же строительства в регионах не могут компенсировать сокращение жилищного фонда. Какие механизмы по стимулированию стройсектора в регионах, на ваш взгляд, будут работать?

- Это реально точка роста. Здесь мы столкнемся с кризисной ситуацией, потому что старое жилье ветшает, а нового нет. Я бы смотрел в сторону усиления программ развития регионов, потому что там строить дешевле, цена квадратного метра ниже. В регионах тяжело рынок перегреть. В городах с небольшой численностью и спрос соответствующий. Тысяча-две тысячи в год сделок в среднем проходит. Это довольно низкий показатель. Спровоцировать какой-то искусственный бум не получится.

Местным застройщикам надо предоставлять льготные условия, например, земельные участки с сетями, чтобы облегчить нагрузку, чтобы компании уже на свои средства возводили объекты. Одновременно нужно прописать четкие регламенты контроля, чтобы исключить риски обманутых дольщиков. У нас уже существуют работающие алгоритмы гарантирования жилищного строительства. Сейчас этим занимается Казахстанская жилищная компания, а ранее Фонд гарантирования жилищного строительства.

- Застройщики все-таки не идут в регионы. Экономическая ситуация там складывается не лучшим образом.

- Причина в том, что доходность для них ниже, чем в крупных городах. В Нур-Султане сегодня стоимость квадратного метра в среднем приближается к 500 тысячам тенге,  в Алматы – к 650 тысячам тенге. Шымкент начинает развиваться, там около 430 тысяч тенге стоит квадрат. В регионах же другие параметры – 250-300 тысяч тенге, но там есть местные бизнесмены, которые готовы в это направление идти. Им надо помочь с выделением земельных участков, подведением инженерных сетей, обеспечением инфраструктуры - садиков, школ и так далее. Тогда для местных строительных компаний будет целесообразно строить жилье, потому что сети и земля в проекте формируют от 30 до 40% себестоимости.

Если земля и инженерия будут льготными, будет и доходность. Она сегодня колеблется в диапазоне 15-20%. Если эти цифры размазать на два года, то у вас получится 7,5-9% годовых. Миллион вложил, 1,1 млн достал.

- Причем это касается тех регионов, которые хоть какой-то потенциал развития имеют.

- Конечно.

- У нас сегодня трудовая миграция высокая. Какие регионы могут быть привлекательны для населения?

- Если говорить в целом о миграции, то цифры довольно удручающие. Нур-Султан ежегодно растет за счет мигрантов на 60-70 тысяч человек. Донорами являются регионы, потому что возможностей найти работу в Астане и Алматы значительно больше. Необходимо формировать точки притяжения в регионах, точки применения труда, то есть трудоустраивать людей, чтобы они могли зарабатывать и тратить деньги.

Перед правительством стоит задача по развитию региональных центров, промышленности, туризма. А миллионники уже перешли точку невозврата. Они будут расти сами как живой организм. Не надо их стимулировать, не надо в них лезть. Надо на достаточном уровне их контролировать, но опять же здесь не стоит переусердствовать. Такова практика всего мира.