Многих граждан давно интересует вопрос, почему стоимость жилья дорожает вне зависимости от динамики курса доллара – растет вместе с повышением и не падает при снижении. Какие изменения произошли после февральского валютного шока, что происходит на рынке недвижимости и что прогнозируют эксперты?

По словам президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова после периода неопределенности, вызванным резким снижением нацвалюты в конце февраля, на рынке недвижимости намечаются позитивные предпосылки.

«Это связано в первую очередь с тем, что курс доллара более-менее зафиксировался. Мы все это видим и этому радуемся. К тому же, стоимость большинства строительных материалов либо остановилось в своем росте, либо снижается. Например, цена на бетон у некоторых поставщиков снизилась. Это уже позитивные тренды, позитивные тенденции. Цена на арматуру снизилась, и это хорошо. Строительной отрасли на руку, это привносит какой-то позитив», - поясняет эксперт.

В целом, по мнению Виктора Микрюкова ситуация вроде бы более-менее выравнивается, во всяком случае рост стоимости жилья остановился. Сейчас поднимают цены те, кто не успел своевременно скорректировать и не поднимал раньше.

«Только они продолжают корректировку. И возможно за счет этого официальная статистика будет показывать увеличение цен на недвижимость. По сути, этот месяц мы не фиксируем роста цен», - отмечает президент Ассоциации застройщиков.

Что касается продаж, эксперт заявляет, что они идут не так хорошо, потому как все самые популярные ипотечные программы заканчиваются.

Фото из открытых источников

«У нас единственная программа 7-20-25 по ней сейчас копейки остаются, порядка 300 млрд. Все, больше особо ипотечных программ нет. Ипотеку под 22-23-25% ни один здравомыслящий человек брать не будет. В первую очередь жилье надо среднему классу, кто хочет улучшить свои жилищные условия. А таких доступных программ уже практически нет», - считает Виктор Микрюков.

По прогнозам эксперта, при сохранении сегодняшних курсовых условий вполне вероятно, что на рынке недвижимости рост цен остановится минимум на несколько месяцев.

«Мы надеемся, что доллар устаканится, его стоимость зафиксируется на этом уровне и как минимум месяца три цена на квартиры будет держаться, будут стабильные продажи», - отмечает наш собеседник.

Что касается дефолта, банкротства некоторых компаний, по некоторым из них, по мнению эксперта, эта ситуация сохраняется.

«В первую очередь, кризис - это удар по регионам. Они сложно переносят то ценовое давление, которое в свое время образовалось. И в особенности страдают те, кто связан именно с госзаказами. Частные застройщики найдут выход, они выкрутятся. А вот те, кто работает на госзаказах, те у кого нет частных проектов, они могут очень жестко пострадать», - резюмировал Виктор Микрюков.

Экономист Айдархан Кусаинов поясняет, что с экономической точки зрения проблема обычно заключается в самоподдерживающемся росте цен.

Фото: Айдархан Кусаинов

«Когда цены только начинают расти самое главное в том, что люди начинают в рост цен верить. Таким образом, раскручивается так называемая инфляционная спираль. Если жители не верят в рост цен и продавец вдруг решил их поднять, покупать никто не будет и спутя какое-то время ему все равно придется снизить стоимость. Если же покупатель верит, что цены вырастут и завтра будет еще дороже, то соответственно и  продавец начинает неразумно повышать. А люди по этой цене покупать», - объясняет экономист.

Поэтому по мнению эксперта, очень важен уровень инфляционных ожиданий, которые озвучивает Нацбанк. При низких инфляционных ожиданиях, даже если продавец решит прямо сейчас повысить стоимость, люди просто категорически откажутся приобретать по этой цене.

«Таким образом цены не будут разгоняться. При высоких инфляционных ожиданиях, все бегут срочно покупать, вкладывать деньги в недвижимость, потому что якобы завтра будет дороже. Это значит, что формируется, разгоняется та самая инфляционная спираль. Все ждут роста цен, готовы покупать за дорого. Раз все ждут роста, продавцы поднимают цены, покупатели рады, что купили вчера, пусть и за дорого. Затем цены поднимают снова, и все также бегут покупать по повышенной цене», - поясняет экономист.

Айдархан Кусаинов убежден, именно это и происходило у нас на рынке недвижимости. Сначала в 2020 году все ждали доступа к пенсионным деньгам, об этом говорили и подогревали слухи. Поэтому предпосылки для динамики цен на недвижимость исключительно экономические. При этом в Казахстане, вне зависимости от роста или снижения курса доллара, цены всегда повышаются очень быстро, практически не снижаются или снижаются очень медленно.

«Цены растут на ожиданиях покупателей. Покупатель ждет повышения и продавец повышает, зачем им терять прибыль? Покупают даже те, кто раньше не купили бы по таким ценам. Покупатели, рассчитывая на пенсионные, закрывают глаза на дороговизну и покупают по завышенным ценам. Даже те, кто не планировал покупать, видя рост цен, снимают пенсионные и покупают. То есть, люди сами создали ожидания роста и цены действительно растут. Раскрутилась эта инфляционная спираль. Вся эта история весь 2020 – 2021 год длилась. В ожидании пенсионных денег, затем снятия. Именно еще раз повторю, ожидания и ощущения людей», - заявляет эксперт.

По словам Айдархана Кусаинова когда люди привыкают к инфляции и раскручена инфляционная спираль любые события - ураган Катрина, скачки цен на нефть, удорожание доллара, ситуация в Украине, все будет вызывать рост цен.

«Когда цены все время растут, дальше это все становится нестабильным. Любое событие, сообщение, у людей все время ассоциируется с ростом цен. Это совершенно четко результат внутренней экономической, информационной политики. Внутренней. Никакой связи с внешними факторами, кризисами, девальвациями, ценами на нефть эта история у нас не имеет. Это чисто внутренние экономические решения внутри страны. И это все будет продолжаться до тех пор, пока не изменится денежно-кредитная и экономическая политика», - резюмировал экономист.