Гораздо больше на цену недвижимости влияют слухи, чем реальные факторы
Коллаж: Голос народа
В офисах главного казахстанского фининститута, кредитующего ипотеки, с начала сентября аншлаг: имеющие хоть какие-то сбережения казахстанцы стремятся их вложить в недвижимость. Как предполагают люди, в скором времени квартиры начнут стремительно дорожать. Так ли это и какие именно факторы больше всего способствуют росту цен на квадратные метры в Казахстане – разбирался «Голос народа».
Об оживлении на рынке недвижимости «Голосу народа» сообщила одна из читательниц.
По ее словам, если 3 месяца назад в отделениях «Отбасы банка» почти не было посетителей, то сейчас – очереди. Многие пытаются оформить квартиры по льготной ипотечной программе «Наурыз».
От чего дорожают квартиры?«Когда ты хочешь купить квартиру, то обращаешься к риелторам и независимым консультантам «Отбасы банка». Мы тоже обращались. И сейчас они обзванивают людей и предупреждают, что с нового года будет сильное подорожание новостроек. Причины две – вырастет цена на строительные материалы, а также с 2025 года строители будут должны платить НДС, от которого ранее были освобождены. Мы хотели купить квартиру осенью и до этого, но такие новости заставляют быстрее определиться с планами», - призналась она.
Между тем, насколько правдивы прогнозы заинтересованных в продажах квартир «помогаек» - неизвестно, однако необходимо напомнить несколько моментов.
Первое – строительные материалы. Согласно данным статистики, цены на них действительно «пляшут», но больше в рамках сезонов. Выглядит это примерно так: в январе и феврале цены падают, а к апрелю-маю растут.
При этом основной рост последнего времени был зафиксирован в 2022 году, когда из-за российско-украинского конфликта Казахстану пришлось искать новые маршруты импорта, а иногда и новых поставщиков.
О каких аналогичных геополитических потрясениях уже знают «помогайки»?
Понятное дело, что строительство дома предполагает использование очень большого количества стройматериалов, но начинается точно ни одна стройка не обойдется без цемента и арматуры. Мы решили посмотреть их цену в мае – это месяц, когда строить начинает весь Казахстан и цены на материалы традиционно ползут вверх.
За последние 4 года цемент фактически не менял свою стоимость. А если сравнивать его цену в мае 2022 года и в мае 2024, так и вовсе подешевел. С 36 176 до 30 222 тенге за тонну.
Еще большее падение цены показала арматура. В мае 2022 года она стоила 415 874 тенге, в мае 2024 – 315 222 тенге за тонну.
Новостройки при этом таких падений цен не показывают. В мае 2022 года квадратный метр готового жилья в среднем по Казахстану стоил 430 669 тенге, в мае 2024 года – 486 545 тенге.
Второй фактор, о котором сейчас говорят «помогайки» - НДС. Его действительно летом 2024 года обещали ввести для строителей в рамках обновленного Налогового Кодекса, а это автоматически +12% к стоимости жилья.
И строительный сектор в августе честно предупреждал, что платить эти проценты будут именно покупатели.
Однако в ходе послания 2 сентября 2024 года президент РК поручил отложить принятие нового Налогового Кодекса, а местами даже пересмотреть его нормы.
То есть, с января 2025 года НДС строители еще платить не будут, а там, возможно, и вовсе норму отменят.
Чем больше спрос – тем дороже жильеНо что же тогда влияет на цены квартир? Как уверены эксперты, очень многое зависит от субъективных факторов – количества желающих приобрести квадратные метры и ажиотаж.
Именно эти факторы стали ключевыми в 2021 – 2022 годах.
Читайте также: Как квартиры стали главной инвестицией казахов (ВИДЕО)
«Если помните, в 2021 году казахстанцам было разрешено направить часть пенсионных накоплений на покупку жилья. И пенсионные деньги повлияли на рынок очень сильно. Количество заявок на снятие пенсионных накоплений фактически было равно количеству сделок на рынке недвижимости. Спрос сразу же спровоцировал рост цены. В 2022 году на рынок наложилась релокация россиян: люди посчитали, что приобретение недвижимости весьма выгодная инвестиция. И тогда, по подсчетам аналитиков, доходность на рынке недвижимости доходила до 80%», - вспоминает экономист, директор консалтинговой компании Марат Каирленов.
Примечательно, что выросшие на ажиотажном спросе в то время расценки, до сих пор не упали.
Впрочем, может частично это объясняется тем, что в Казахстане по-прежнему хватает «доступных» денег?
Согласно официальной информации, различные льготные ипотеки в 2024 году доступны 60 тысячам казахстанцев, выделено на их финансирование порядка триллиона тенге.
Влияют ли эти деньги на рынок жилья?
У экспертов на этот счет двоякое мнение.
Марат Каирленов отмечает: все хорошо в меру.
Качество не успевает за ценами?«Если у нас в год совершается около 400 тысяч сделок купли-продажи, то 10-20 квартир, выданных по госпрограмме, особого влияния не окажут на рынок. Но в целом льготная ипотека Казахстану, конечно, нужна. У нас большая сегрегация и количество граждан, которые самостоятельно накопить на квартиру не могут очень большое. И, чтобы удовлетворить их базовую потребность в жилье, льготные ипотечные программы необходимы», - считает экономист.
Финансовый аналитик Расул Рысмамбетов тоже верит в необходимость льготных ипотек, но с оговорками.
«Любая льгота влияет на рынок. Изначально «Отбасы банк» создавался для того, чтобы поддержать социально-уязвимые слои населения, помочь им хоть как-то накопить на жилье. Но с каждым разом списки получателей льгот расширяются, иногда складывается впечатление, что гораздо больше все льготные ипотеки поддерживают застройщиков, которые хотят продать максимальные объемы построенных жилых комплексов. Потому что после всех этих льготных ипотек, разрешений на съем пенсионных денег и так далее, жилье подорожало в два раза. И стало недоступным в первую очередь для тех, кто не подпадает ни под какие льготные ипотечные программы. Они копят первоначальный взнос и когда, кажется, уже набирается нужная сумма, жилье дорожает из-за очередной льготной инициативы», - подчеркивает Рысмамбетов.
Тем не менее, он согласен с тем, что для части казахстанцев льготная ипотека – единственный способ приобрести квартиру.
И, как подчеркивает эксперт, тем важнее навести порядок в этой сфере.
«Надо наводить порядок в строительной отрасли. Во-первых, что с качеством? Мы нередко слышим о том, что сданные новые ЖК разваливаются буквально на глазах. Это не один и не два случая. Люди покупают жилье, а потом самостоятельно его достраивают, выплачивая и ипотеку, и кредит на стройматериалы. Во-вторых, что с ценой? Надо чтобы строительные компании вели прозрачную публичную финансовую отчетность и честно рассказывали о том, сколько стоит квадратный метр. Если они хотят получать деньги от государства на строительство объектов, то они просто обязаны раскрывать эти данные», - уверен Рысмамбетов.
Между тем, недавно строительный сектор добился пересмотра максимальной стоимости квадратного метра в рамках госпрограмм.
Если раньше государство выкупало у застройщиков квартиры для очередников по 320 тысяч тенге за квадрат, то с октября – по 380 тысяч тенге.
Как объяснили в минпромышленности, это позволит застройщикам закупать более качественные стройматериалы и строить более качественные дома.