На рынке недвижимости надувается огромный ценовой пузырь
После прошлогоднего спада, темпы строительства жилья снова начали расти: за 8 месяцев 2023 года площадь новостроек увеличилась на 13%. Но, вопреки качелям «спрос-предложение», цены на квадратные метры, кажется, и не думают снижаться. Напротив, они тоже выросли в текущем году. Чего ждать дальше? И что сможет обеспечить казахстанцев жильем? «Голос народа» спросил об этом у экономистов.
Согласно информации аналитического агентства Energyprom.kz, за январь-август 2023 года в Казахстане ввели почти 10 млн кв. м жилья, что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем 92% новостроек на счету частных застройщиков. Однако обеспеченность жильем в Казахстане все еще остается актуальной проблемой. В 2022 году данный показатель составил 23,6 кв. м на одного человека, в то время как социальный стандарт ООН – 30 кв. м. Но это далеко не показатель роскошной жизни. К примеру, уровень обеспеченности жильем в США достиг 70 кв. м на одного человека.
Теперь о ценах. По данным Stat.gov.kz, за этот год стоимость нового жилья повысились на 5,7%, а квартир вторичного рынка снизилась на 3,9%. В целом, в настоящее время цена квадратного метра на первичном рынке держится на отметке в 493 705 тенге, вторичное жилье чуть дешевле – 485 928 тенге.
Следует добавить, что за последнее десятилетие, даже в пандемийные годы, строительство жилья в Казахстане все время увеличивалось. Но цены тоже росли. В связи с этим уместен вопрос: почему превышение предложения над спросом не ведет к снижению цен? Ведь все население республики за это время не достигло и двух десятков миллионов человек.
Экономист Марат Абдурахманов считает стоимость жилья в стране сильно завышена. Причину эксперт видит в различных госпрограммах. Правда, сейчас, по его словам, их количество значительно сократилось, но остались другие составляющие этого явления.
«Цена растет главным образом потому, что есть искусственно поддерживаемый спрос, когда людей сгоняют с земель в аулах в города, то есть, налицо насильственная урбанизация. Чтобы стоимость жилья в городах снизилась, необходимо поднимать плату за аренду земель сельскохозяйственного значения. Сейчас она составляет копейки. Если существенно повысить оплату, латифундисты добровольно откажутся от многомиллионных гектаров, так как им станет невыгодно просто держать землю, ничего не делая», - говорит Марат Абдурахманов.
Согласно его мнению, при реализации этого условия можно будет наблюдать обратный эффект – отток городских жителей в село, где традиционные виды деятельности независимо от масштабов вновь станут рентабельными для миллионов сельчан. Соответственно, стоимость городских квартир значительно подешевеет. Нынешнюю политику государства, которая выражается во все более возрастающем темпе строительства жилья в городах, где нет необходимой инфраструктуры и рабочих мест, экономист считает ошибочной.
«Это инвестиции в никуда. Подобная политика в конце концов принесет банкам и строительным фирмам убыток. Это однозначно. Ну вот, построили в Алматы с 2000 года, если не ошибаюсь, около 32 млн квадратных метров жилья. А проблема доступности жилья при этом куда-нибудь делась? Чем больше строят, тем больше растет проблема доступности или обеспеченности жильем. Почему? Потому что деньги идут не в производство, где рабочие места и создается добавленная стоимость, а в стройку, на потребление этих денег», - объясняет он.
Также Марат Абдурахманов подвергает критике одно из расхожих утверждений о том, что строительная отрасль порождает мультипликативный эффект и может даже стать локомотивом отечественной экономики.
«Данный лозунг придумали чиновники. Строительная отрасль, как и торговля – это непроизводственный сектор. В отличие от растениеводства, животноводства, производства электроэнергии, пошива одежды, где есть добавленная стоимость. Для экономики важно, чтобы производственный сектор преобладал над потребительским, то есть, непроизводственным. Формально, у нас так. Но надо учесть, что производственный сектор – это в основном добыча нефти, газа, металлов. А правительство не развивает несырьевые части производственного сектора», - заключил эксперт.
Экономист Максат Халык рост цен на жилье объясняет несколькими факторами.
«Сдавать квартиры все еще выгодно, потому что в прошлом году был большой наплыв релокантов. Плюс к этому, осенью в крупные города прибывает много студентов. К тому же свою роль в росте цен на жилье сыграло разрешение на изъятие пенсионных накоплений», - утверждает он.
Среднюю цену за квадратный метр, которая возможно скоро преодолеет рубеж в 500 000 тенге, Максат Халык считает экономически необоснованной.
«В последние пять лет стоимость жилья на первичном рынке сильно выросла. Вдвое, а может и больше. Очевидно, что цены завышены. Уверен, что здесь явные признаки грядущего пузыря. Об этом говорят многие эксперты. Мы наблюдаем сейчас подобное явление, когда предложение явно превышает спрос, у наших соседей – в Китае и РФ. В настоящее время пузырь на рынке недвижимости раздувается и у нас. Рано или поздно он лопнет», - прогнозирует эксперт.
Подобный сценарий развития, по мнению экономиста, опасен быстрым обвалом цен на жилье, что, в свою очередь, спровоцирует кризис, в результате которого многие строительные компании могут обанкротиться.
«А это уже грозит тем, что ряды безработных за малый промежуток времени в разы увеличатся. В итоге, в стране усилится социальная напряженность», - предупреждает эксперт.
Своим мнением с редакцией по поводу того, что в Казахстане классический закон спроса и предложения работает весьма «своеобразно», также поделился финансист Расул Рысмамбетов.
«В Казахстане есть две логики. Одна экономическая, другая строительная. Согласно первой, при увеличении предложения цена должна снижаться. Все очень просто. А вот вторая: из-за роста объема закупок для строительства многое приходится покупать за границей. Это цемент, отделочные материалы, вплоть до пластиковых рам. Поэтому у строителей такой довод: «Ребята, мы все покупаем за доллары, а тенге падает и слабеет к доллару. Мы вынуждены тратить все больше денег на покупку стройматериалов. Такая ситуация. Значит и жилье будет дороже»», - говорит финансовый эксперт.
Чтобы определить, завышена ли цена за квадратный метр или она экономически обоснована, Расул Рысмамбетов предлагает строительным компаниям публиковать отчетность. Потому что сейчас, по его словам, мы не знаем себестоимость квадратного метра жилья.
«Хотелось бы увидеть аргументы строителей в цифрах. Почем они закупают, где закупают и так далее. И тогда мы поймем, почем они строят, какая у них маржинальность. Любая крупная компания, например, нефтяная, публикует отчетность. У застройщиков такой отчетности нет. И это никого не удивляет», - отметил он.
Эксперт полагает, что в вопросах ценообразования нельзя исключать и возможности влияние строительного лобби, подчеркивая их традиционно сильные позиции.
«Любой крупный бизнес стремится создать свое лобби. И строительная отрасль здесь не исключение. Скорее даже наоборот – в нашей стране, пожалуй, строительное лобби самое сильное. Наши строители часто придумывали и продвигали большие проекты: ЭКСПО, застройка Туркестана и многое другое. В число лоббистов в разные годы входили премьер-министры, министры, акимы. Потому что есть коррупционная составляющая, а также это возможность для красивых отчетов о «динамичном росте экономики». Впрочем, подобное положение дел присуще многим странам», - отметил он.
В заключение, необходимо подчеркнуть, что пока невозможно даже представить себе какие-либо эффективные и легальные механизмы внедрения законов, которые обязали всех без исключения игроков строительного рынка выносить на всеобщее обсуждение финансовую сторону их деятельности. А значит, вопросы ценообразования и регулирования остаются открытыми.
Напомним, недавно своим мнением о том, что провоцирует точечную застройку мегаполисов Казахстана, поделились строитель и урбанист.
