Что происходит на первичном и вторичном рынке жилья, на каком уровне находится спрос, подешевеет ли жильё, какие трудности есть у застройщиков и что ждёт строительный сектор Казахстана в ближайшие месяцы. Об этом Krisha.kz узнала у экспертов рынка, передает «Голос народа».

По словам президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, первичное жилье в Астане с начала года подорожало на 0.9 %, в Алматы — на 0.3 %. На строительный рынок влияет множество факторов, среди которых не только рост цен на стройматериалы, также это инфляционные процессы, повышение ставок по кредитам и отсутствие ипотечных программ, доступных населению, ведь проблема удовлетворения имеющегося спроса населения в жилье всегда будет актуальной.

«Тотальная нехватка инженерных сетей ещё одна немаловажная проблема. Недостаточно их как в городах республиканского значения, так и в регионах. В итоге снижаются объёмы строительства, что уже заметно, например, по Астане. Снижение объёмов — это снижение предложений, снижение предложений — это увеличение цены. Плюс ко всему околостроительная отрасль не сможет генерировать дополнительный доход. Те же магазины, продающие обои, мебель, бытовую технику, не смогут найти своего покупателя, потому что жилья будет строиться меньше, а основные покупатели сантехники, отделочных материалов — те, кто только купил квартиру в новостройке», – отметил эксперт.

Более 70 % рынка работает в обход закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Большая часть девелоперов, действующих вне закона, сконцентрирована в Астане, что в условиях падения спроса создаёт для них риски банкротства и принудительный выход с рынка. Если говорить о других городах РК, то во многих ситуация гораздо плачевнее, так как о соблюдении закона о долевом участии никто даже не задумывался.

Прогнозы по дальнейшей судьбе строительного рынка и строительных компаний, которые ранее озвучивала ассоциация, начинают сбываться. Так, вчера АО «Казахстанская жилищная компания» объявило о наступлении гарантийного случая в Атырау.

На сегодняшний день строительно-монтажные работы на объекте не завершены и он не готов к вводу в эксплуатацию, что фактически свидетельствует о дефолте застройщика и невозможности дальнейшего исполнения обязательств перед дольщиками.

Дольщикам этого ЖК очень повезло, поскольку объект получил гарантию КЖК, которая возьмёт на себя обязательства по завершению строительства. В аналогичной ситуации с объектом, строящимся в обход законодательства о долевом участии, дольщикам придётся объединяться и достраивать объект за свой счёт.

Прогнозы неутешительные, ситуация с каждым днем становится сложнее. Стал известен один случай дефолта застройщика за последнее время, а объектов по всему Казахстану около 600, и уверенно говорить о том, что они успешно достроятся и граждане получат свои квартиры, нельзя. Летом, в условиях активного снижения спроса и предложений, цены будут держаться на текущем уровне, а в сентябре продолжат рост.

Заместитель директора АН Sweet Home Алматы Наталья Калмыкова также подчеркивает, что сейчас люди стали меньше покупать. Основная причина — нет денег для активных и массовых сделок, как раньше. Частая ситуация — покупатель готов предоставить несколько залогов, чтобы банк одобрил ипотеку. При этом цены, если сравнивать с весной, снизились незначительно, в пределах 1 %.

Также есть покупатели, у которых есть деньги. Они ищут объекты подешевле, чтобы в будущем выгодно их продать.

Срок экспозиции зависит от адекватности цены, которую выставляет продавец. Бывает, что объект продаётся после первого показа, а бывает — только после десятого.

Если продавец вышел на рынок с сильно завышенной ценой и не собирается её снижать, то объект может простоять и год. Многие попросту снимают объекты с продажи. Те же, кому нужна срочная сделка по каким-то причинам, готовы хорошо уступать.

Наибольшим спросом в Алматы пользуется вторичка экономкласса небольшой площади: одно- и двухкомнатные, расположенные в Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском районах. Большая часть проходит по ипотеке, реже покупают за наличные.

«Если говорить о прогнозах, думаю, что цены пока останутся на сегодняшнем уровне. Не стоит ожидать удешевления вторички, пока не снизятся цены на первичное жильё. То же самое касается и спроса: если не появятся новые доступные ипотеки или благосостояние людей не улучшится, что маловероятно, то спрос останется на том же уровне, что и сейчас», - добвила она.

Специалист по недвижимости по городу Астана Асылан Калыков считает, что на вторичном рынке всё довольно закономерно: кому нужно продать — тот продаёт, а те, кто ещё не смирился с тем, что цены упали, испытывают трудности, хотят продать дороже рынка, не могут принять новую реальность. Мелкие инвесторы уже смирились с тем, что с перепродажи уже нет таких барышей, и готовы перепродавать с минимальной наценкой, примерно 1-2 млн за однушку.

В мае в Астане был довольно неплохой показатель — 3 600 сделок, несмотря на то что полмесяца не работал Регистр недвижимости. В любом случае у столицы есть здоровая потребность в купле-продаже жилья, и она колеблется от 4 000 до 5 000 сделок в месяц.

Цены падают, период стагнации — хорошее время для выгодных покупок. Тот факт, что спрос понизился, ещё не означает, что всё встанет до нуля. Население города растёт. Банки и застройщики придумывают новые программы, чтобы стимулировать рынок, и этого в целом достаточно на самом деле. Если запустится новая льготная ипотека, то цены полетят вверх, а это никому не нужно, особенно покупателям.

Роль покупателя сейчас более весома: кто платит, тот и заказывает музыку. Эта метафора сегодня особенно подходит. Да и если взглянуть на прошлое покупателя, то в 70–80 % случаев он был продавцом и продавал, чтобы купить.

По срокам продажи могу сказать, что всё зависит от ценности предложения или соотношения цена — качество ремонта — локация — класс жилья.

Как отметил экономист Эльдар Шамсутдинов, возможно, к осени будут внедрены новые инструменты поддержки строительного сектора, например адресное субсидирование первоначального взноса с ограниченным сроком действия и контролем результата.

«На сегодня для рынка недвижимости Казахстана нет безболезненных решений. На одной чаше весов находится быстрый экономический рост, но для этого нужно увеличить расходы госбюджета на строительство и льготное кредитование. А это значит, — очередной скачок цен и новый виток инфляции.
На другой — качественный и долгосрочный рост ВВП, но для этого нужно переориентировать бюджетные средства с застройщиков на более долгосрочные проекты. При этом вероятны дефолты в строительном секторе и временное падение роста ВВП», - отметил экономист.