Golos-naroda.kz

Известные геополитические потрясения как никогда остро обнажили проблему нехватки жилья в стране. Пока одни казахстанцы пополнив ряды армии «ипотечников», погрязли в долгах на двадцать лет вперед, другие вынуждены скитаться из одной арендной квартиры в другую, с нажитым имуществом и детьми.

Несмотря на десятки и сотни новых ЖК, вводимых в эксплуатацию ежегодно, многочисленные ипотечные программы, миллиарды госсубсидий на строительство недвижимости, качество жилья остается на низком уровне, а цены на него растут ежегодно. С каждым новым ростом, собственная недвижимость для рядовых «бесквартирных» граждан становится все более недоступной. И чем выше спрос на жилье, тем с большим энтузиазмом презентуются новые ипотечные программы, после которых неизменно следует очередное повышение цен на квадратные метры. Почему страна с 19-миллионным населением вопреки всем мерам, реформам и субсидиям так и не обеспечена жильем, решат ли новые ипотечные программы проблему нехватки недвижимости, и когда все-таки наболевший вопрос будет решен окончательно, в материале golos-naroda.kz.

Ранее Касым-Жомарт Токаев высказал опасения по поводу закредитованности казахстанцев. Известно, что далеко не последнюю роль в росте долгов граждан играет ипотека, на которую зачастую приходится большая часть расходов семейного бюджета.

С окончанием сроков программ ипотечного кредитования некоторые застройщики один за другим заявили, что находятся практически на грани банкротства из-за снижения продаж, другие же разработали собственные предложения для покупки недвижимости в рассрочку и без переплат. Впрочем, не успели закончиться госпрограммы ипотек, как стало известно, что им на замену готовят новую.

В МИИР сообщали, что вместо «7-20-25» в стране разрабатывается новая ипотечная программа. В ближайшее время ожидается ее презентация. Решат ли подобные меры проблему нехватки жилья, есть ли в этом лобби застройщиков и когда покупка качественной недвижимости станет по-настоящему доступной для казахстанцев?

По мнению финансового консультанта Расула Рысмамбетова, новые ипотечные программы лишь усугубят проблему закредитованности населения и несомненно вызовут очередное повышение цен на квадратные метры.

Он отметил, что на сегодняшний день есть два подхода к решению наболевшей жилищной проблемы:

Монетарный. Наиболее простой, но не решающий в корне вопрос нехватки жилья - это раздавать деньги застройщикам, банкам, создать отдельный банк, разрабатывать для них новые ипотечные программы, вгонять людей в ипотеки и так далее. Второе решение - строительство заводов, которые будут производить строительные материалы.

«Потому что в первом случае, деньги пойдут напрямую в банки, застройщикам и так далее, это только увеличит стоимость и без того дорогого жилья. Вот и все. Вполне возможно опять создание мыльного пузыря – неоправданно высоких цен на и без того дорогую недвижимость. А второй вариант, это все-таки более устойчивый. Когда мы сами себя сможем обеспечивать хотя бы 80% стройматериалов. Тогда цены будут гораздо более стабильны. Поэтому важно понять, что простое финансирование, просто напечатать денег и раздать строителям, в виде новых ипотечных программ – это путь в никуда, путь к удорожанию, еще большей перекредитованности населения», –  убежден Расул Рысмамбетов.

Соответственно, введение новых ипотечных программ, финансирование таким образом застройщиков не решит проблему жилья, а только приведет к очередному росту цен и разгону инфляции. Казахстанцы при этом будут вынуждены покупать недвижимость, даже по очень завышенным ценам.

«Люди все равно будут покупать квартиры. По любой цене. В какой-то момент эти ипотечные платежи будут забирать человеческие расходы на себя. То есть люди будут хуже питаться, хуже одеваться, хуже лечиться. Очень много вопросов возникает. Потому подход монетарный – просто дать денег, он никогда не работал. Только приведёт к еще большей инфляции», - подчеркивает эксперт.

Расул Рысмамбетов сравнил ситуацию с 84-миллионной Турцией, где спрос на жилье в разы выше, чем в 19-миллионном Казахстане, при этом цены на недвижимость предсказуемы, а само жилье несравнимо лучше и по качеству, и по комфорту.

Фото: открытые источники / один из ЖК в Турции

«В Турции большая часть стройматериалов производится в стране. От цемента до плинтусов. Поэтому у них цены предсказуемые. У нас не так. Никто не знает, по сколько завтра будут продавать квартиры наши застройщики. Или, к примеру, завтра цементный завод в Казахстане сломается, мы по той же цене не сможем его покупать, только завозить из другой страны. Зарубежом все расчеты идут в долларах. А у нас абсолютное большинство стройматериалов, до сих пор почему-то завозится из-за границы», – поясняет эксперт.

Кроме того, эксперт высказался и по поводу лобби застройщиков, которые с окончанием многих госпрограмм ипотечного кредитования один за другим заявляли, что находятся на грани разорения из-за снижения роста продаж.

«Это не кажется, лобби само собой. Лобби застройщиков снова победило, когда разрешили снимать пенсионные деньги на покупку жилья. Это резко повысило цены и сделало жилье еще более недоступным. Ну а то, что закончились ипотечные программы, это, наоборот, хорошо, это все-таки сдерживает цены. При этом, все равно цены высокие. Потому что, повторюсь, абсолютное большинство стройматериалов, до сих пор завозится из-за границы, а не производится у нас. Пока не будет заводов по их производству, цены на жилье будут непредсказуемыми и далее. Новые ипотечные программы не решат проблему, а только снова подстегнут рост цен, потому что ипотека – это по сути, финансирование частных застройщиков. Покупатель оформляет ипотеку, банк перечисляет напрямую всю сумму сразу, а как там дальше платит человек, это застройщиков не интересует. Поэтому в новых ипотечных программах нет ничего хорошего», – резюмирует Расул Рысмамбетов.

Экономист Жанат Нургалиев также считает, что новые ипотечные программы в конечном итоге приведут к очередному росту цен на жилье. При этом предлагаемые застройщиками программы рассрочки покупки жилья более выгодны, но недоступны для большинства граждан.

«Застройщики начали предлагать рассрочку, но не все могут себе ее позволить. Бесспорно, рассрочка намного выгоднее и удобнее, чем залазить в кредитную кабалу на двадцать лет вперед. Сейчас говорят, что будут субсидироваться ипотечные программы. Без них спрос на жилье конечно будет падать. Чтобы увеличить рост покупки жилья, государство придумало такие программы. При этом программа все-таки будет доступна для среднего класса, людей с доходом от 400 тыс. То есть не для всех. Базовая ставка Нацбанка 14,5%. Субсидироваться будут не более 50% от базовой ставки. Допустим, если ипотека 19,5%, размер субсидий 7%. То есть для заемщика ипотека будет под 11-12%. Это все равно высокая процентная ставка, не все могут себе позволить оформить ипотеку – это раз. Второй момент, спрос на рынке жилья обеспечивался в основном за счет госпрограмм, в том числе «7-20-25» через Отбасы банк. А если будут на рыночных условиях кредитоваться, с учетом базовой ставки 14,5%, инфляция 18%, процент по займам в банке будет составлять порядка 20%, это очень высокий процент», – считает экономист.

Эксперт убежден, что в каждой новой ипотечной программе есть и лобби застройщиков.

«Конечно лобби присутствует, это и по недвижимости, и по автопрому. С учетом наших цен на недвижимость, когда застройщики в два раза повышают цену на квадратный метр жилья по сравнению с себестоимостью, им необходимы вот такие льготные госпрограммы, чтобы люди могли покупать. Если реальная себестоимость жилья выходит около 200 тыс за квадратный местр, они ее продают за 400 – 450 тысяч, это Астана, Алматы. Ипотеки нужны, но опять-таки это приведет к росту цен на жилье. Это несомненно. Здесь уже вопрос к тем, кто раздувает мыльный пузырь по стоимости жилья. Рассрочка намного выгоднее, но ее предлагают не все, а за наличный расчет, путем накоплений, люди не в состоянии покупать жилье сразу. Конечно, людям тоже нужна недвижимость, но здесь в конечном итоге будут выигрывать крупные застройщики», – заключил Жанат Нургалиев.